从《条例》到社区,还有多远

2020年5月1日,《北京市物业管理条例》(简称《条例》)正式实施。至此,社区的物业管理正式被纳入到了社区治理体系之中。据《北京日报》今年4月28日报道,《条例》生效一年以来,全北京各街道、社区中,物业管理委员会(即物管会)新成立约5600个,业主委员会(即业委会)约2000个,两种社区管理委员会在北京市各个社区中,组建率从之前的11.9%暴增至90.1%,党组织覆盖率也从25.2%提升至98.1%的高位。(注1)

但是,业委会/物管会的组建,只是居民社区管理的第一步;居住环境是否能因此有着明显的改善,还需时间的考验。实际上,在北京市的一些居民社区之中,居住环境差、物业公司与居民之间存在矛盾、当地居委会及街道办事处不作为的情况,时有发生。

今年6月,《环球财经》记者数次探访北京市海淀区清河街道智学苑社区时发现,《条例》上的各项规定并没能为该小区居民有效提升居住环境质量,有时甚至成为职能部门搪塞热心业主的挡箭牌。

业主之殇:业委会为何成立难

 6月15日下午,记者跟随正在筹措准备召开临时业主大会的智学苑小区部分热心业主一道,前往清河街道办事处咨询,业主代表向街道办事处物业专班申请查看资料。负责接待的办事人员李昊泽透露,去年5月1日《条例》实施后,业委会成员必须按照新规定修订业委会的议事规程、管理规约等文件,《条例》出台前的相关文件已不符合规定,不能作为新的文件模板。当业主们提出查看旧版文件、参考相关信息时,被以“装订材料、找文件很麻烦,备案的材料不能随便给人看”等理由拒绝,后又被要求必须由智学苑临时业主大会工作小组全体成员提交书面申请并签字、或是居委会签章、或是单个业主个人提交书面申请并签字才能查看。此外,李昊泽也拒绝向工作小组成员透露街道办事处具体哪位领导负责智学苑小区的事务。

至于原业委会的各项文件、公章等的去向,李昊泽回复称街道办事处从未拿到这些物品。当记者提出再次确认街道是否有留存原业委会相关物品时,他“拍案而起”,表示既然不相信他,没必要继续谈。之后,李昊泽又以街道办事处可能没有留存原业委会议事规程、管理规约等理由,不愿给业主们提供相关问题的书面回复。

在咨询接近尾声、业主们向李昊泽询问清河街道办事处联系方式并再次询问街道办事处留存业主大会文件的信息时,被以记不住电话、不方便提供私人手机号、不方便加微信、记不住政务邮箱、街道留存文件无法作为新业主大会文件等为由搪塞,在业主们一再坚持下,李昊泽以需要前往办公室询问、抄录政务邮箱信息等为由离开谈话室,足足23分钟后,他才再次回到谈话室,向业主们出示了政务邮箱地址。

据部分业主反映,今年4月,在任上和业主们几无往来的第三届业委会全体成员在未按照《条例》规定向业主大会述职的前提下即宣布集体辞职。在小区超过20%的业主召开临时业主大会的申请获批后,由智学苑居委会和业主代表通过报名选举成立了临时业主大会工作小组(下称工作小组),于6月9日发出了60天内召开业主大会的公告。虽然工作小组一直致力于为社区成立新的业委会、改善社区生活环境等工作,但在清河街道物业专班的工作人员口中,它是“不符合法律规定”的组织,理由是《条例》中没有关于“临时业主大会工作小组”的规定。

据小区业主介绍,小区倡议召开临时业主大会的通知书,基本上都在张贴后不到24小时即被小区的物业公司——东居物业派人以“双面胶污染墙面”为由清理,但同一面墙上的小广告,物业工作人员却对此视而不见。工作小组虽也向街道办事处反映过物业公司不配合业主大会工作等问题,但街道办事处答复是:“我们(即物业专班)也没有权力要求物业公司提供业主信息,只能发出函件要求他们配合,(如果不配合)我们也没办法,除非你们(业主)去起诉他(物业公司)。”

据《北京日报》报道,长期以来,本市业委会成立比例一直处于30%以下的较低水平,北京市住建委负责人对此解释是“由于业主参与意识淡漠、成立程序复杂、人选缺乏把关、组织能力弱等原因”造成的,但记者在跟访中的一个强烈感受是:某些职能部门相关工作人员并不愿意成立业委会,导致小区业主为了维护业主大会这个关乎自身权益的机构,几乎处于“孤身奋战”的境地。

如李昊泽在面对智学苑小区业主希望街道配合促成业主大会召开时表示:即便业委会无法成立,也可根据《条例》规定,成立由街道办事处、社区居委会及业主代表组成的物管会,并对此持乐观态度。7月13日记者致电清河街道办事处时,一位杨姓办事员也反复向记者介绍物管会,而对智学苑小区目前正在筹备中的业主大会能否顺利召开并不关心。

一位业主向记者透露,在智学苑业委会委员候选人报名时,就有不符合报名资格的物业公司关联方工作人员签署虚假承诺书报名。此前正是因为业主对业委会、物业公司及相关职能部门缺乏监督,导致小区糟糕的现状。在“塔西佗陷阱”效应下,记者在采访中接触到的大部分业主均表示不愿意接受物管会。他们认为,如果用物管会取代业委会,将使业主对社区的监督功能大打折扣。

此外,根据2021年5月25日《法治日报》报道,全国人大常委会法工委以民法典立法原意和立法精神为依据,就地方立法将“必须按时缴纳物业服务费用和住房专项维修资金”作为业主参选业主委员会成员的必要条件的规定作出审查意见,表示将“按时缴纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件,缺乏上位法依据,不符合立法原意和法治精神,应予以纠正。但是《条例》一直不对此予以纠正,以致智学苑小区业主报名业委会候选人仍必须先去物业缴纳物业费。

尽管遭遇种种困难,记者看到,7月11日晚18时许,暴雨将至,在驻场民警的监督下,智学苑小区在居委会组织下,召开了有72名业主报名竞选的新一届业委会成员(实际参选68人)初选会,并选出了11位业委会候选人。一位业主激动地表示:在小区住了十几年了,第一次见到这么多业主团结起来。

工作小组成员对记者表示,他们询问居委会及街道办事处选举业委会成员事宜时被告知,业委会成员正式选举中,参与投票的业主人数及其持有房屋面积必须均超过社区总人数及面积的2/3,方为有效选举;且候选人必须得到50%以上的业主(及房屋面积)支持时,才能被确认胜选。因此,对业主们来说,初选有了结果,“后面的路更难走”。

社区之殇:利益优先下的糟糕环境

 记者到智学苑社区实地采访发现,该社区环境确实令人担忧,小区面貌甚至不如记者走访的团结湖街道办事处南北里社区中没有物业管理公司服务的小区。适逢雨季,记者看到,智学苑小区部分路面积水严重,有30多位小区业主反映屋子长年漏水,但得不到维修。居委会上报清河街道对此发起“吹哨报道”并通知居民7月22日上午9时海淀区房管六所的工作人员将来现场协商处理。但当部分居民按时到达“报道”地点时,却发现房管六所的工作人员并没有来。

在记者跟访的过程中,多位业主对记者表示:“智学苑小区的问题在清河街道层面解决不了。”

7月5日,就智学苑社区人民防空工程地面设施被菜鸟驿站违规占用的问题,记者致电北京市人民防空办公室进行投诉,被告知将在七天之内调查并处理。当天下午,市人防办及海淀区人防办均给记者答复称“占用人防设施情况属实,将在七天之内责令其搬走并处罚金”。然而,到了7月13日,记者发现该菜鸟驿站仍然人流如织,致电市人防办后竟得到“人防设施多在地下,地上的可能不是人防设施”的回复。但实际上,人防设施既可设立在地下室中,也可为建筑旁边单独设立的地上单间,作为人防办公室人员似乎不应该不了解专业设施的具体形式。记者再次致电海淀区人防办,被告知“大概在二十几日撤走”,记者追问之下,对方确定为7月20日。但至7月20日,记者看到,该处虽贴出停业整顿通知,但仍在营业。

7月6日,记者来到智学苑社区小广场绿地,查看小区居民反映多次的一间“便民菜店”涉嫌违建、严重损坏绿地、投诉不果的情况。就此问题,记者打电话向北京市城市管理综合行政执法局(简称市城管大队)反映情况时,被告知,该铁皮屋“是固定的场所,执法大队只对街边游商有执法权,固定的售卖场所只能到实地调查是否具有营业执照等问题”。之后,记者拨打12345北京市民热线反映情况。7月8日,海淀区清河街道办事处执法队回电称,该店不是屋子而是“一辆改造过的房车”,因此性质还是车,不属于违建。当记者询问如何认定该既无车牌也无车轮车灯的构筑物为车时,执法大队坚持“指房为车”。

另据业主反映,小区的配电室区域用楼也曾经被出租,经投诉后,租户撤离,但租户在撤离前还向投诉人致电骚扰。

尽管《条例》明确了社区中的公共区域均为全体业主所有,但多名业主反映小区内违规经营的店铺收益,去向不透明;社区中随意乱停的汽车,究竟哪些是本社区居民自有车辆、哪些为外来车辆、停车收费事宜等,也都是一笔糊涂账。

物业之殇:管控利益方能规避风险

在北京一些老旧社区之中,有很多至今仍未组建业委会或物管会,但这并不意味着社区环境差、社群矛盾突出等问题。比如,与智学苑小区体量相当的北京市朝阳区团结湖街道办事处南北里社区中,约有2038户,但仅有紫荆豪庭、锦湖园等高档小区设有物业公司(共五家),其余属老旧小区,既无物业管理公司,也没有成立业委会或物管会。该社区始建于上世纪80年代初,当时,北京东三环现国贸桥附近有诸如光华染织厂、双鹤制药、北京开关厂等千人以上规模的大型国有企业,它们集资在距现国贸桥北一公里处的团结湖地区兴建了一批职工宿舍楼。虽近些年来有些业主卖掉房产迁居别处,但大部分业主均为国企职工,居委会工作人员也大多来自国企。因此,该社区社群关系较为融洽,特别是社区业主大多为年事已高的老人,该街道因经常组织为老人献爱心活动,于2017年11月获得第五届“全国文明单位”荣誉、于2019年11月获“首都文明网”社区“好帮手”称号。当记者向团结湖街道办事处询问社群关系时,该办事处宣传科科长李由表示,因辖区内大多为老旧小区,并没有引入物业公司,且老人数量较多,街道办事处及居委会工作人员平时多关心老人生活、及时监督并维护社区环境整洁,自然会收获好评。

由于社区情况不同,物业公司也并非社群矛盾的主要来源。早在2005年,仅有146户的独栋小区——北京市海淀区交大东路36号品阁小区居民与开发商、物业公司也因为不当占用公共区域等问题产生矛盾,开始了旷日持久的抗争并诉诸法院。2017年1月,小区69.8%的业主投票宣布自治,法院最终对业主的决定予以支持(注3)。同年6月29日,成立了全中国首个业主自治的物业管理公司“北京三自品格社区服务中心有限公司”(简称三自公司,即自愿、自管、自律)。当时,三自公司的负责人同时也是品阁社区业委会成员陈高潮对媒体表示,社区服务中心采取公司制运作,小区148户业主都是公司的股东,业委会相当于董事会,社区服务中心总经理相当于总经理,向业委会负责。业委会向全体业主负责。实行自主管理后,社区物业费曾一度降低,社区的各项收益实行“三三制”,即一份冲抵本年度物业费,一份用于社区建设,一份冲抵来年物业费。当时,三自公司的负责人陈高潮、邵里庭等人不但是社区居民,更全权负责物业费的管理,执行每季度公开明细账目制度,收获一片赞誉。

然而,记者在“天眼查”上发现,三自公司从2014年开始,股东、负责人等几经变更,最初的创始人陈高潮于当年7月24日退出董事会和监事会。记者致电三自公司现任执行董事、总经理刘岩峰时,被告知“早就不是以前的(业主自治)模式了”便挂断电话,对记者发去的采访短信仅以“不必了”回复。记者在网上查询发现,近年来,品阁小区因地处海淀区与西城区交界地带,管辖范围不明,有着周边市容环境堪忧且绿化不佳、很多业主将房屋出租给商业企业、物业费缴纳难等问题,给物业自治工作增添了不少难度。

《北京日报》透露,和《条例》相关的28个配套文件初稿已完成,正在基层进行试点工作;同时,针对居民投诉的物业类突出问题,也将展开专项治理,集中攻坚。

社区治理关乎人民群众获得感、幸福感、安全感“最后一公里”,落实《条例》,事在人为。

 

1.赵莹莹:《北京物业管理条例实施一周年,业委会、物管会组建率达九成》,2021年4月28日,https://baijiahao.baidu.com/s?id=1698243473418230804&wfr=spider&for=pc;

2.北京市住建委官网《北京市物业管理条例》原文,2020年4月30日发布:http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/fgwj3/fggz/1793593/index.shtml;

3.品阁小区业委会与原物业公司诉讼案最终于2009年4月27日宣判,可参考:https://aiqicha.baidu.com/wenshu?wenshuId=ab147a97412b324b08de18cb1c2ac524a385d660;

4.《品阁小区:“自制”幸福生活》,原载《中国新闻周刊》2007年7月20日:http://news.sohu.com/20070720/n251170672.shtml。

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